Les obligations du vendeur

L’obligation d’information

Le dossier de diagnostic technique

L’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction implique la réalisation de dossiers de diagnostics techniques regroupant différents différentes informations concernant l’accès et les normes liées à l’installation du gaz ou les conditions et modalités d’application notamment pour le plomb et les termites. Le dossier devra être annexé à la promesse de vente et à défaut de promesse, à l’acte de vente.

Certains de ces diagnostics existent déjà et doivent donc être obligatoirement fournis lors d’une vente :

• Le métrage (déjà obligatoire) : le vendeur d’un lot en copropriété doit indiquer à l’acquéreur la superficie du bien vendu. Certains lots sont exclus de cette obligation : les caves, les emplacements de parking, les garages et les lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés.
En cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 mètres carrés, il faut tenir compte de la superficie de l’ensemble de l’appartement, y compris des lots inférieurs à 8 mètres carrés.
Le métrage doit être mentionné dans la promesse de vente et l’acte de vente, sous peine de nullité.
Si l’acquéreur constate une différence de plus d’un vingtième (1 /20ème) soit 5%, entre la superficie énoncée et la superficie réelle, il dispose d’un délai d’un an (courant à compter du jour de la signature de l’acte de vente définitif) pour demander, en justice, une diminution du prix de vente.

• L’amiante (déjà obligatoire) : le propriétaire doit fournir une attestation de présence ou non présence d’amiante à l’acquéreur. Le notaire demandera la production de ce certificat pour la signature de la promesse de vente. L’obligation de recherche concerne tous les biens bâtis (sauf ceux dont le permis de construire est postérieur au 1 er juillet 1997), quelle que soit leur affectation (habitation, commerciale...). Pour un bien en copropriété, cette recherche doit être effectuée dans les parties communes et les parties privatives.
En cas de présence d’amiante, le diagnostic doit faire apparaître l’état de conservation des matériaux et des produits.
En fonction des résultats, son obligation varie d’un simple devoir de contrôle périodique de la conservation des éléments contenant de l’amiante, à l’exécution de travaux de suppression de l’amiante.
En l’absence d’état annexé, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

• Le saturnisme (déjà obligatoire) : tout vendeur d’un bien construit avant 1948, affecté en tout ou partie à l’habitation, et situé dans une zone à risque, doit faire réaliser un état des risques d’accessibilité au plomb dans les peintures. Cet état sera annexé à la promesse de vente ou au contrat de vente définitif.
Il devra dater de moins d’un an au jour de la promesse ou du contrat de vente.
À compter de l’entrée en vigueur des dispositions sur le diagnostic technique, si la concentration de plomb est inférieure aux seuils réglementaires, il ne sera plus nécessaire d’établir à nouveau un diagnostic lors d’une vente ultérieure.
Les zones à risque sont déterminées par arrêté préfectoral. La loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, prévoit une modification de ces règles. Un décret reste en attente de publication.
En absence d’état annexé, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.
La présence de plomb mentionnée dans l’état n’empêche pas la vente. Les parties devront déterminer, en cas de diagnostic positif, celle qui assumera la charge des travaux.
En cas d’accessibilité au plomb, une copie devra être communiquée aux occupants du bien, à toute personne amenée à faire des travaux sur l’immeuble et au préfet.

• Les termites et autres insectes xylophages (déjà obligatoire) : tout propriétaire vendeur d’immeuble bâti ou non, situé dans une zone à risque déterminée par arrêté préfectoral, doit faire effectuer des recherches, portant sur la présence éventuelle de termites, capricornes...
Le vendeur fournit à l’acquéreur un état parasitaire datant de moins de trois mois, lors de la signature de l’acte de vente.
À compter de l’entrée en vigueur des dispositions concernant le diagnostic technique, l’information sera fournie dans la promesse de vente.
À défaut d’avoir annexé l’état parasitaire, et en cas de présence de termites, l’acquéreur pourra agir en justice en garantie des vices cachés. En effet, dans ce cas, toute clause d’exonération du vendeur dans l’acte de vente serait nulle.

• la sécurité des piscines (déjà obligatoire) : depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives nouvellement construites, enterrées non closes et à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade. Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note technique que le constructeur ou l’installateur lui a remise et qui indique le dispositif de sécurité retenu. Pour les piscines installées avant le 1er janvier 2004 : le propriétaire devra avoir équipé sa piscine d’un système de sécurité normalisé avant le 1er janvier 2006.

• Les installations de gaz naturel : loi du 3 janvier 2003 (en attente de décrets) En cas de vente d’un bien d’habitation, un diagnostic de l’installation réalisée depuis plus de 15 ans est annexée à l’acte authentique réalisant la vente. Il doit dater de moins d’un an. À défaut, il ne peut être prévu une clause d’exonération des vices cachés.

• Diagnostic de performance énergétique : loi de simplification du droit en date du 9 décembre 2004) A compter du 1er juin 2006, l’acquéreur pourra demander au vendeur la production de ce diagnostic.
Il devra contenir notamment :
  la quantité d’énergie effectivement consommés ou estimés pour une utilisation normale du bien,
  des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique.
Il n’aura qu’une valeur informative et sa durée de validité sera de 10 ans.
En outre, le vendeur doit fournir deux autres types d’informations relatives à la sécurité des piscines et à la superficie du logement.

• Les risques technologiques et naturels : le vendeur d’un bien doit informer l’acquéreur de l’existence des risques, lorsque ce bien est situé :

  dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé,
  ou dans une zone de sismicité définie par décret.

Un état des risques devra être annexé à toute promesse de vente ou d’achat et à tout contrat constatant la vente.
Le vendeur doit également avertir l’acquéreur des sinistres subis par l’immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité d’assurance au titre des catastrophes naturelles.
Lorsqu’une installation soumise à autorisation (installation classée) a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain doit informer l’acquéreur :

  de l’existence de cette installation
  de ses dangers ou inconvénients.

Pour le cas où le vendeur est l’exploitant de l’installation, il doit indiquer par écrit à l’acquéreur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques. L’acte de vente doit attester de l’accomplissement de cette formalité.
L’exploitant d’une installation classée doit également communiquer au propriétaire du terrain, un état à jour de la pollution des sols. Le dernier état réalisé est joint à toute promesse de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant la vente.
Ces obligations devront être remplies dans les quatre mois à compter de la publication des arrêtés préfectoraux, qui devra intervenir dans le délai d’un an à compter de la publication du décret du 15 février 2005, soit avant le 17 février 2006.

Informations supplémentaires au dossier technique

Les charges de copropriété

En cas de vente d’un lot situé dans une copropriété, le syndic adresse au notaire un état daté des charges de copropriété. Ce document comporte notamment :

  les provisions exigibles du budget prévisionnel
  les charges impayées sur les exercices antérieurs ...

Les frais de questionnaire (dont le montant a été voté en Assemblée Générale) sont répartis conformément aux indications communiquées par le syndic.
A défaut de précision, ils sont supportés par l’acquéreur (art. 1593 du Code civil).
Lors de la vente d’un lot, le vendeur doit avoir acquitté l’ensemble des charges dues jusqu’à la date de signature de l’acte de vente.
Pour en attester, il doit produire un certificat "dit de l’article 20" (loi du 10 juillet 1965), délivré par le syndic de la copropriété.
Ce certificat doit dater de moins d’un mois. Si ce certificat n’est pas fourni, le notaire donne avis de mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze j ours à compter de la vente.
Le syndic a lui-même quinze jours pour former opposition à la remise du prix de vente au vendeur par voie d’huissier. Les effets de l’opposition sont limités au montant qu’elle énonce.
Le notaire adresse également au syndic par lettre recommandée avec avis de réception une notification indiquant les coordonnées de l’acquéreur.
Tout candidat à l’acquisition d’un lot ou bénéficiaire d’une promesse de vente peut prendre connaissance du carnet d’entretien.
Ce document mentionne notamment les références des contrats d’assurance de l’immeuble, l’année de réalisation de travaux importants, la référence des assurances dommages dont les garanties sont en cours, la référence des contrats de maintenance sur les équipements communs.
Le vendeur peut en obtenir, à ses frais, une copie auprès du syndic.

Association syndicale

En cas de vente de son bien, le propriétaire d’un bien immobilier dépendant d’une association syndicale doit en informer l’acquéreur, ainsi que de l’existence d’éventuelles servitudes.

Le bornage en cas de vente d’un terrain

Dans l’avant contrat ou l’acte de vente d’un terrain destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), une information doit être donnée sur le bornage.
Deux situations doivent être distinguées :

  s’il s’agit d’un terrain isolé : l’acte doit mentionner si le descriptif dudit terrain (limites et superficie) résulte ou non d’un bornage. Celui-ci est alors facultatif.
  si le terrain fait partie d’un lotissement : l’acte doit mentionner le descriptif du terrain tel qu’il résulte du bornage. Celui-ci est alors obligatoire.
L’absence de l’une ou l’autre mention permet au bénéficiaire de la promesse ou au promettant (en cas de promesse d’achat) ou encore à l’acquéreur, d’invoquer la nullité de l’acte.
Cette action doit être intentée avant l’expiration du délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Si la mention est omise dans l’avant-contrat, l’action en nullité ne peut être intentée si cette mention figure dans l’acte de vente authentique.

La jouissance paisible

L’obligation de délivrance

La délivrance consiste dans la remise effective du bien à l’acquéreur. Le vendeur remet les clefs, les anciens titres de propriété, libère les lieux de tout occupant et de tout meuble, sauf si le bien est vendu loué.
Le bien vendu doit être délivré dans l’état où il se trouve au jour de la signature de l’acte de vente avec ses accessoires (exemple : lavabo). Il doit être conforme aux termes de la promesse de vente ou du compromis.
En contrepartie de la délivrance, l’acquéreur paie le prix de vente.

La garantie d’éviction

La garantie d’éviction permet d’assurer à l’acquéreur la "jouissance paisible" du bien acheté.
Ni le vendeur ni les tiers ne doivent apporter de trouble à cette jouissance. Le vendeur doit notamment révéler à l’acquéreur l’existence de servitudes supportées par le bien vendu (droit de passage, droit de puisage etc.).
Si le bien est loué, le bail est opposable à l’acquéreur, qui doit le poursuivre dès lors que ce bail a date certaine (bail authentique signé par-devant notaire ou dûment enregistré).

Les droits de préemption du locataire

Le droit de préemption offre au locataire la possibilité d’acheter le bien immobilier qu’il loue, par préférence à toute autre personne. Le propriétaire doit "purger" ce droit dans deux cas uniquement :

- Première vente du logement occupé après la mise en copropriété de l’immeuble
Le bailleur doit à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le logement qu’il occupe.
Cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire. L’offre est valable deux mois. La vente doit être réalisée dans un délai de deux mois (délai porté à quatre mois si la vente est subordonnée à l’octroi d’un prêt).
- Congé pour vendre
Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit, au moins six mois avant la fin du bail, délivrer un congé pour vendre à son locataire.
L’offre est valable deux mois et la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois après l’acceptation de l’offre (porté à quatre s’il y a un prêt).
Si le locataire n’a pas donné suite à l’offre et si le vendeur a trouvé un acquéreur à un prix moins élevé que celui mentionné dans le congé, le locataire devra en être averti.
Cette notification vaut nouvelle offre de vente. Le locataire aura alors un mois à compter de la réception de cette nouvelle offre pour l’accepter. Si le locataire décide d’acheter, la vente doit être réalisée dans les mêmes délais que ci-dessus.
Cette obligation de seconde notification vaut aussi pour le droit de préemption du locataire dans le cas de la vente suite à une première mise en copropriété.

Droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain est le droit accordé à une personne publique (exemple : la mairie) d’acquérir par priorité un bien mis en vente par son propriétaire. Le droit de préemption urbain a été institué en vue de la réalisation de projets d’intérêt général (exemple : création d’un hôpital).
Afin de purger le droit de préemption urbain lorsqu’il existe, le vendeur doit effectuer une déclaration d’intention d’aliéner auprès de la mairie du lieu de situation du bien.
Dans la pratique, le notaire effectue cette démarche pour le compte du vendeur.
La déclaration doit indiquer le prix, les conditions de la vente, diverses mentions concernant notamment la consistance (surface), l’usage du bien vendu (habitation, commercial, professionnel...), son mode d’occupation (libre, occupé par le propriétaire, un locataire...). La mairie a deux mois pour répondre.
En cas de silence de sa part durant ce délai, elle sera considérée comme ayant renoncé au droit de préemption urbain. La signature de l’acte de vente définitif ne peut pas intervenir avant la renonciation expresse ou implicite du titulaire de ce droit.

La garantie des vices cachés

Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue. Ces vices empêchent d’utiliser le bien conformément à son usage ou en diminuent tellement la valeur, que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance.
Le vice caché est celui qui n’était pas connu de l’acquéreur et qui n’aurait pu être révélé par un examen normal du bien (exemple : l’absence d’eau courante pour une maison à usage d’habitation pourvue de robinetterie et canalisations).
L’acte de vente peut contenir une clause d’exonération de cette garantie. Cette clause n’est pas valable si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, ou s’il avait connaissance de l’existence du vice, ou encore s’il a construit le bien immobilier depuis moins de dix ans. L’action de l’acquéreur doit être intentée dans les 2 ans de la découverte de vices (ventes intervenues à compter du 19 février 2005).

Source : Article adapté du guide publié par la Chambre des Notaires Paris